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我用银行的钱生钱!

2016-2-17 11:33| 发布者: admin| 查看: 1505| 评论: 0

摘要: 很多人发工资的时候都会有个感觉,“应发工资”5000,“实发工资”4000,各种税费一堆,心痛啊不过你知不知道,这些被扣了的钱,也是能利用起来给咱们赚钱的!公积金贷款利率低在工资被扣的那些钱里,占比最大的应该 ...

很多人发工资的时候都会有个感觉,“应发工资”5000,“实发工资”4000,各种税费一堆,心痛啊不过你知不知道,这些被扣了的钱,也是能利用起来给咱们赚钱的!

我用银行的钱生钱!

公积金贷款利率低

在工资被扣的那些钱里,占比最大的应该是公积金(几万月薪的那些就别说个税啦),一般占工资总额的7-10%。

公积金有什么用呢?

最大的好处就是买房的时候可以办理公积金贷款。公积金贷款最大的优势只有一个:利!率!低!以2015年10月24日开始执行的贷款利率来看,五年以上贷款,商业贷款年利率是4.9%,而公积金贷款年利率3.25%。

如果贷款40万元用于购房,采用等额本息还款,商贷利息总额228266.29元,而公积金贷款利息总额144507.93元,商贷利息是公积金贷款利息差不多2倍!

如何用活公积金?

公积金贷款优势明显,劣势也是明显的:就是只能用于购买住宅性质的房产。

本来我是完全不指望能用上的,因为感觉房价太高,从收益角度看,不划算,大部分房产首付的钱,一年的理财收入够租俩这样的房子了。(PS:这是单身人士的想法,大家不用讨论有个自己的房子是多么多么重要,能带来多大的幸福感神马的)。

但是呢,朋友看房的时候,意外发现有个小区,总价不高,房租收益不错,而且是住宅性质的,能用公积金,果断买啊!

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本人看上的房子:

算上税费,总价39W,二手房,简装,目前正在出租中,租金1600元/月,准备继续租给这家租客,所以没有其它费用及空置的成本。

首付费用:

因为符合本地的政策,两成首付即可,加上税费以及中介费等,总共支付8.5W,因为大部分资金都在理财,所以首付里大头是刷的信用卡,等理财到期再慢慢还。

算笔账:

1、贷款20年,不考虑资金的时间价值。

投资成本=机会成本+利息成本。

机会成本即损失的首付的投资收益:按一年10%计算,每年0.85万元,20年共17万元;

利息成本:按目前的贷款利率,20年共9.9万元。

投资收入=租金收益或者自己省下的房租。

因为自己的房租是可以变动的,所以按目前房子能收到的租金算,1600元/月,20年共38.4万元。

投资收益=38.4-17-9.9=11.5万元+房子1套

2、从现金流的角度考虑

因为我还有不少公积金无法提取,所以实际上投入的本金是1万元,每月的现金流入=每月到账公积金+房租收入-还贷金额。

选的是等额本金,还贷额是递减的,因为公积金有点余额,基本能覆盖每月的还贷金额,所以收入的现金流就是房租1600元/月,且之后是逐年递增(房租收入增加),也就是说投入1万元作为流动资金,以后每年能收入大约1.92万元现金。

3、如果有计划买房,建议留着公积金:

如果你未来两三年内,有买房自住的打算,那建议还是留着公积金。

因为公积金贷款有很多“规矩”,比如:

1、公积金贷款首套、二套等不同的认定以及利率优惠。有的地方公积金是“认贷不认房”,也就是你第一次用了公积金贷款买房,又想再用,只要前一套还清了就依然算首套,享受首套利率,但是有的不是,而且政策也一直在变化。

2、公积金可贷款额度跟公积金账户余额有关。公积金贷款一般有个可贷款的上限,大部分城市是你的账户余额*10或者你每月的缴费基数*一定比例*贷款年数*12,哪个高就是哪个,最终不高于当地指定的贷款上限。如果平时交的就不多,比如有的公司按当地最低缴费基数交的,那就多攒攒吧。

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